1.Che cos’è la caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria, secondo la previsione dell’articolo 1385 del Codice Civile, è uno strumento giuridico che trova ampia applicazione nelle compravendite immobiliari quando la stessa caparra è generalmente versata dall’acquirente al venditore al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita.
La ratio dell’istituto è quella di garantire il rispetto degli impegni contrattuali, fornendo una tutela sia per il venditore che per l’acquirente. Di seguito saranno analizzati il suo funzionamento, i profili applicativi e le implicazioni pratiche.
La caparra confirmatoria assolve due principali funzioni:
1. Funzione di garanzia che serve a rafforzare il vincolo contrattuale, incentivando entrambe le parti a rispettare gli obblighi assunti.
2. Funzione risarcitoria nel caso in cui una delle parti non adempia alle proprie obbligazioni. In tal caso la caparra può essere trattenuta o restituita dal venditore con un valore raddoppiato, evitando così al danneggiato di dover dimostrare l’entità del danno subito, fermo restando che la parte adempiente potrà provare e chiedere il risarcimento di ulteriori danni.
Essa rappresenta infatti, da un lato, un anticipo del prezzo totale e, dall’altro, una garanzia dell’impegno dell’acquirente a portare a termine l’acquisto (e del venditore di vendere).
Gli effetti della caparra confirmatoria si perfezionano nel momento in cui l’acquirente mette a disposizione del venditore l’importo pattuito a tale scopo.
Pertanto anche un assegno ricevuto e non ancora incassato da parte del venditore, ovvero un importo versato in garanzia ad un soggetto terzo, con esplicita funzione di caparra confirmatoria, seguiranno la disciplina in esame.
2.Gli effetti della caparra confirmatoria.
Gli effetti della caparra confirmatoria variano a seconda che il contratto venga adempiuto o meno.
In caso di adempimento, la somma versata a titolo di caparra viene di norma imputata al prezzo finale dell’immobile.
In caso di inadempimento, invece, gli effetti cambiano a seconda se è stato l’acquirente o il venditore a rendersi inadempiente:
- Se è inadempiente il venditore ha diritto a trattenere la caparra a titolo di risarcimento;
- Se è inadempiente il venditore, l’acquirente può esigere la restituzione della caparra raddoppiata.
3.Distinzione tra caparra confirmatoria e altre figure affini.
L’applicazione dell’istituto della caparra confirmatoria in correlazione ad una quota versata a titolo di anticipo sul prezzo totale, sarà possibile solo laddove lo stessa sia espressamente richiamato in contratto.
Altrimenti potremmo essere di fronte ad altri istituti giuridici apparentemente simili, come ad esempio la penale contrattuale o l’acconto. Tali istituti, seppur apparentemente simili nella formulazione, hanno gli effetti giuridici differenti.
La clausola penale, invece, prevede un risarcimento danni determinato a priori in caso di inadempimento di una delle parti e, in tal modo, limita l’entità del danno risarcibile a quanto stabilito dalle parti nel contratto. E’ altresì possibile prevedere il passaggio automatico della caparra confirmatoria in clausola penale, limitando così l’alea del quantum eventualmente dovuto a titolo di risarcimento, in caso di inadempimento.
La caparra confirmatoria si differenzia anche dall’acconto che costituisce soltanto un’anticipazione del prezzo dovuto e non può essere trattenuto in caso di risoluzione del contratto per inadempimento. Viene fatto salvo il diritto di ritenere l’acconto, imputandolo al risarcimento dell’eventuale danno sofferto.
Per distinguere le due figure, non sempre agevole nella pratica, nel silenzio del contratto sul punto una somma data sarà considerata come acconto e non come caparra confirmatoria
3.Tutele nella stipula del contratto.
Al fine di evitare possibili controversie legate all’applicazione della caparra confirmatoria, è fondamentale che il contratto preliminare sia redatto con cura dal professionista e che contenga, tra le altre, le seguenti indicazioni:
a) indicazione chiara della somma versata a titolo di caparra;
b) descrizione dettagliata delle condizioni del contratto e degli obblighi di entrambe le parti;
c) è utile prevedere anche le conseguenze in caso di inadempimento di una o entrambe le parti con riferimento alla gestione delle somme versate a titolo di caparra e alle modalità di risoluzione del contratto.
6.Conclusioni.
La caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile, è uno strumento essenziale nelle compravendite immobiliari per tutelare entrambe le parti e per incentivare il rispetto degli obblighi contrattuali. Tuttavia, per sfruttarne appieno i benefici, è cruciale definire chiaramente gli effetti che comporta anche rispetto al contratto preliminare e, ove necessario, avvalersi della consulenza di un professionista legale.
Infine, le sorti della caparra confirmatoria corrisposta in sede del contratto preliminare seguono quelle del contratto definitivo anche sotto il profilo fiscale. Infatti, secondo una recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, “l’imposta di registro corrisposta in misura proporzionale sulla caparra confirmatoria va rimborsata, se il relativo contratto preliminare di compravendita immobiliare registrato viene risolto consensualmente dalle parti, che quindi non daranno luogo ad alcun contratto definitivo” (Cfr. Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 18/10/2024, n. 27093).